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国土资源部:政府不得直接插手土地拆迁
2010-09-17 09:30:41 来源: 作者: 【 】 浏览:851次 评论:0
政府搞一级开发易寻租

  中国土地勘测规划院地价所所长赵松在看过该通知后表示,我国不少地方确实存在土地一级开发完全由地方政府(土地储备机构)垄断的情况,在土地收购、储备、开发的环节中,很容易滋生腐败。

  她举例说,常见的情况是一二级联动,就是政府与某开发企业达成协议,将土地一级开发交由其进行,在该块土地上市出让后,无论地价多高,从事一级开发的企业都会购地,购地后政府再给予一定比例的返还。在这个过程中,不仅破坏了市场公平竞争,更容易滋事腐败。

  据了解,按照国土部、财政部和央行于2007年联合印发的《土地储备管理办法》规定,土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用。但一些土地储备部门成立“城市建设开发投资公司”,进行融资和一级开发,即“政府行为,公司运作”。

  企业主导拆迁易生矛盾

  “一级开发中很重要的环节就是拆迁。”赵松说,土地的一级开发包括地上物的拆迁和基础设施配套等内容。国土部此次的通知中,并没有明确说明土地储备机构不得从事哪些内容。她个人认为,如果将拆迁部分也交由开发企业来操作,可能会带来更大的问题。

  赵松说,在此前的土地一级开发中,不少拆迁是由开发企业进行的。其中部分企业为了能够尽快完成拆迁,采取了暴力拆迁的手段。而由政府组织拆迁,就会在相当程度上杜绝这样的问题,对于被拆迁的人来说,更加公平。

  中国房地产联盟秘书长陈云峰则表示,在一级开发过程中,政府机构的作用十分“微妙”。如果政府完全退出,企业将面临开发成本和开发进度的风险;但如果政府直接操作,则不利于市场公平竞争。

  ■通知焦点

  政府角色有待明确定义

  上月,国土部公布了闲置土地名单,六成为政府原因导致闲置。据记者了解,其中不少土地就是因为一级开发难以顺利推进所致。按照现行的规定,土地必须完成一级开发才能上市交易出让。

  记者注意到,在国土部的表述中,强调国土部门“不得直接从事”土地一级市场开发,而非完全退出。但如何理解“不得直接从事”,一级开发中的拆迁部分到底该由谁来操作,国土部的相关通知并未给出明确答案,配套细则仍有待公布。

  赵松说,她理解的国土部此次通知的含义应该是,土地一级开发由政府主导或组织,其余部分由企业完成。虽然配套设施只是一级开发中很少的一部分,但利润固定,开发企业应该不会放弃这样的机会。也有其他业内人士认为,政府机构并不会完全退出一级开发市场,而是采取北京国土局的操作方式,进行“主导开发”。

  去年底,北京市国土局宣布,土地一级开发将由政府作为开发主体投资,委托企业具体实施。北京市国土局局长魏成林曾表示,由政府主导的土地一级开发,成本将比企业操作降低1/3。

  ■北京情况

  本市尚未接到相关通知

  按照北京市的规定,政府主导的土地一级开发模式为:政府向银行争取授信,获得的贷款用作拆迁补偿款,此后,受到委托的企业进行土地整理,并根据区域规划和经济发展确定土地用途,通过市场公开出让。

  昨天,市国土局相关负责人表示,他们尚未接到国土部的通知。但他们也从网上看到消息,如何实施还有待国土部进一步明确。

  ■学者观点

  公共利益拆迁政府可以主导

  国土部发出的通知指出,政府部门不得直接参与拆迁。这与新拆迁条例是否有关联?昨天,北大法学院教授、曾参与上书废止旧拆迁条例的姜明安说,二者应有一定的关系。“在上书国务院时,我们就提出,在商业性开发的拆迁中,政府就不要参与。政府一参与,无形中给老百姓很大的压力,让他觉得不管补偿是否合适就应该搬迁。”姜明安认为,商业开发是市场行为,就应该让开发拆迁企业跟住户去谈,双方谈妥了就行。

  姜明安表示,政府退出商业拆迁,对老百姓争取、维护自身利益是有好处的。他认为,涉及公众利益的拆迁,政府还是要主导,以保证效率。姜明安同时介绍,因涉及诸多矛盾,新拆迁条例何时出台仍不确定。他和其余几位学者在参加国务院法制办和全国人大法工委的座谈后,未再接到有关部门关于新拆迁条例讨论的邀请。
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